面对行业深度调整，龙湖集团通过提前布局债务优化策略，用三年时间压降有息负债超400亿元，不仅成功穿越周期，也为房企树立了高质量转型的标杆。
8月29日，龙湖集团发布的2025年中期业绩报告显示，在行业整体面临挑战的背景下，龙湖集团依然保持营收增长和财务稳健的双重韧性。上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%；公司拥有人应占溢利为32.2亿元。尤其令人瞩目的是，其有息负债较2024年底压降65.3亿元，净负债率降至51.2%，三道红线指标继续稳居绿档。
“负债高峰将在今年年底过去。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上表示：“到今年底，公司境内信用债余额将仅剩44亿元，并继续保持正向净现金流。”
展望未来，龙湖集团预计到2025年底有息负债余额将减少至1450亿元左右，并计划未来每年净减少不超过100亿元，逐步将总负债规模稳定在1000亿元。
分析人士指出，龙湖集团已经成功构筑了以“低杠杆、强运营、正现金流”为核心的发展模式，这种模式不仅能够帮助公司抵御行业周期波动，更重要的是为房地产行业的高质量转型提供了可行性路径。
提前“踩刹车” 以正向现金流破解负债难题
过去几年，房地产行业经历深度调整，众多房企面临财务安全风险，债务违约现象频发。据中指研究院统计，自2020年起房企出现债务违约，2022年迎来爆发期达到44家，截至目前全国共有77家房企发生债务违约。
在这一行业“缩表”大潮中，龙湖集团提前预判市场变化，主动实施降负债策略。2022年年中，在许多企业尚未出现风险时，龙湖便率先启动债务优化行动。
陈序平回顾道：“我们在那时候就感觉到整个行业的调整不同于过往，这一波调整可能是行业底层经营逻辑重构的调整。因此我们三年前就主动刹车，提出以经营性现金流压降负债，并在2023年进一步以经营性物业贷置换信用债。”
这一决策在当时看来或许过于谨慎，但现在回过头看，却体现了龙湖的战略眼光和风险意识。
相比2022年中2124亿元的有息负债金御优配，三年来龙湖已累计压降超400亿元，预计到今年底将再降200亿，实现三年半降债超600亿，且基本全部为信用债，从而平稳度过债务高峰。
截至报告期末，龙湖集团有息负债规模降低至1698亿元。其中经营性物业贷及长租贷占比55%，来自公开市场的直接融资占比13%，其中境内债券占比8%、境外债券占比仅为5%，且2026年底前无境外到期债券。
这一成绩的取得来之不易，特别是在当前市场环境下，许多房企仍在为维持债务不违约而苦苦挣扎。龙湖集团能够实现有息负债规模的持续下降，充分证明了公司强大的现金流生成能力和财务管理水平。
在负债规模下降的同时，龙湖的现金流管理同样表现稳健。截至报告期末，龙湖在手现金为446.7亿元。更值得关注的是，在各航道聚焦协同下，全集团含资本性支出的经营性现金流超20亿元净流入。
“房地产在过往高歌猛进的时候，许多房企常提的‘经营性现金流为正’是不含资本性开支，本质还是靠负债增加、靠融资驱动增长。而龙湖在这三年已告别这种模式，我们坚持用正向经营现金流还债。”陈序平强调。
而这种“不依赖外部融资，靠内生性现金流支撑”的偿债逻辑，正是龙湖财务安全的核心支撑。
融资成本创3.58%新低构建长期安全债务体系
龙湖的债务管理成果，不仅体现在规模压降，更在于结构的深度优化。
从融资成本看，截至2025年6月30日，龙湖集团平均融资成本降至3.58%，较2024年全年进一步下降42个基点，创下历史新低。
与此同时，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至10.95年，达到历史最长年期，有效减少了短期偿债压力。
在当前融资环境收紧的背景下，能够实现融资成本的进一步下降，充分体现了金融机构对龙湖集团财务稳健性的认可。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，长期限、低成本的融资结构，能更好匹配公司长期发展节奏，避免短期流动性风险。
从债务结构看，龙湖的两大优化方向尤为突出。一方面，截至上半年，龙湖集团短期债务占比降至15.1%，剔除预售监管资金后的现金覆盖短债倍数仍大于1倍。在外币债务管理方面，上半年，龙湖外币债务占比进一步下降至14.0%，其中100%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失。
另一方面，龙湖的有息负债中，来自银行融资的占比高达87%，公开市场直接融资占比仅13%（境内债券8%、境外债券5%）。
“银行融资不仅成本更低，期限也更灵活，87%的占比充分体现了金融机构对龙湖的信任。”赵轶表示，这种以银行贷款为主的融资结构，大幅降低了公开市场波动带来的风险。
值得关注的是，2025年上半年，龙湖集团在经营性物业贷方面取得重大突破，净增近100亿元。截至报告期末，经营性物业贷及长租贷达到872亿元，为公司债务结构的持续优化提供了有力支撑。
“到2025年底，公司有息负债余额预计在1450亿左右，其中经营性物业贷和长租贷接近1000亿，年期更长、结构更优。”赵轶称。
花旗、美银等多家境内外机构，均对龙湖稳健的资产负债表、持续优化的债务结构表示认可，维持对龙湖的“买入”评级。
偿债能力强劲年内已兑付145亿元
稳健的债务结构，最终转化为实打实的兑付能力。2025年以来，龙湖已累计兑付债券本息约145亿元，且年内到期债券已全部偿还完毕，显示出强大的资金实力与履约能力。
具体来看，龙湖的偿债节奏清晰且提前。1月提前回售“22龙湖01”等债券近40亿元；3月兑付“20龙湖04”25亿元；5月兑付“22龙湖03”5.2亿元；7月连续兑付多笔债券及中期票据。8月提前偿还今年12月到期的海外信用贷款，并完成11亿港元首笔偿付；同时新增完成两支中票兑付，合计金额超36亿元。
“今年以来我们已兑付101亿境内信用债和35亿中债增担保债券，年底只剩一笔85亿海外银团，目前已提前偿还10亿，未来几个月会逐步进行分期偿付。”赵轶介绍道，坚守“不展期、不逾期”的财务铁律，是龙湖维护市场信誉的关键。
对于未来债务管理，龙湖集团有着清晰的规划和路径。根据管理层披露，2026年及以后公司债务铺排已经明确，今年境内信用债余额仅44亿，2026年到期36亿，2027年到期8亿；境内中债担保债券余额到年底还剩23亿，全部在2026年到期，将会用抵押物做经营性物业贷进行置换；海外信用贷余额94亿，在2026年及以后分四年陆续到期；海外美元债还有四笔，余额共13亿美金，约95亿人民币，均为2027年及以后到期。
“未来我们的融资和债务管理策略，一是保持负债规模稳步有序下降，坚决不展期不逾期。 第二，进一步优化融资结构，加大长期债务，控制好短期债务，短债占比在15%基础上逐年减少。第三，逐渐减少外币债务，同时保持100%的掉期，为公司穿越周期继续保驾护航。”赵轶称。
龙湖管理层表示，龙湖的基本盘“优化的债务结构+正向经营性现金流”已筑牢，未来龙湖会继续严守财务纪律，同时聚焦核心城市优质项目，在保债务安全、保交楼的前提下，择机获取新土地，实现稳健发展。
在行业整体面临挑战的背景下，龙湖集团通过自身的实践证明了，即使是在市场下行期，通过良好的财务管理、谨慎的经营策略和坚定的执行能力，房企仍然可以实现稳健发展。
行业分析人士指出，在房企普遍面临债务压力的当下，龙湖通过“提前布局、结构优化、按时兑付”，走出了一条可持续的债务管理路径。这种以“财务稳健”为核心的发展模式，不仅帮助龙湖穿越周期，更为房地产行业从“高杠杆扩张”转向“精细化运营”提供了可复制的经验金御优配，那就是唯有守住财务安全底线，才能在长期竞争中立足。
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